Hva skjedde: Alle som har sett på oppføringer som tilbyr utleieboliger de siste ukene, kan ha blitt positivt overrasket. Selv om prisene i september og oktober steg tosifret hver måned, ser det ut til at de nå har nådd toppen, i hvert fall en stund. I tillegg vil boliginteresserte komme til enighet med utleier mye raskere og mer vellykket enn ved inngangen til høsten. Så det kan virke som om vi er ute av en situasjon der alle som bor i utleie aksepterer det faktum at kostnadene deres vil øke jevnt i årene som kommer. Men situasjonen vil absolutt ikke være så rosenrød. Markedet har nettopp gått inn i neste fase av transformasjon.

Hvorfor det er viktig: Sammenlignet med sine vestlige naboer har Tsjekkia i mange år vært et unikt marked når det gjelder forholdet mellom husholdninger som bor i utleieboliger sammenlignet med de som har kjøpt eget hus eller leilighet. Og det gjelder også metropoler som Praha eller Brno. Nå har imidlertid Tsjekkia for første gang havnet i en situasjon hvor forholdet 80:20 (der en femtedel er utleieboliger) tydeligvis begynner å endre seg og det vil bli flere og flere leietakere. Dette er en svært sentral transformasjonsfase som vil fortelle oss mye om hvordan strukturen i bybefolkningen vil være, for eksempel, og hvilke sosioøkonomiske grupper som vil bli påvirket av utviklingen.

Hva du bør fokusere på: Leieprisene er mer i den fasen hvor de trekker pusten før de fortsetter å vokse. Og veksthastigheten deres vil avhenge av kombinasjonen av tilbud og etterspørsel. Så langt har rapporten deres vært balansert – etterspørselen har falt betydelig (omtrent halvparten i forhold til begynnelsen av høsten) – tilbudet av eiendom har økt. Tsjekkia er relativt konservativt når det gjelder intern migrasjon, så det er nødvendig å vurdere enkeltregioner på en annen måte, men det ser ut til at selv i små byer hvor det var mangel på utleieboliger, begynner det nå å dukke opp nye muligheter.

Mellom linjene: Den viktigste ressursen til Tsjekkia er antall eiendommer som kan brukes til bolig. Det er flere enn gjennomsnittet. Men for at de skal tilbys på markedet, må de ofte bygges om eller bygges om – og det gjelder kun fra en viss månedlig leie. Det viser nå tydelig hvilke eiendommer som nå kompletterer tilbudet av hus og leiligheter til utleie. Hus og leiligheter begynte å vende tilbake til dette regimet etter for eksempel ukrainske flyktninger – eierne bestemte seg for å fortsette å tilby midlertidig bolig for utleie, noe de ikke hadde gjort før. Samtidig ble det kjøpt flere leiligheter som investeringer våren i år. Spesielt etter renoveringen deres.

Samtidig har høyere leiepriser fått en rekke utleiere til å tilby eiendommer på leiemarkedet som de til nå kun har hatt til eget bruk eller som de ikke har brukt – vanligvis for eksempel en leilighet reservert for en barn på universitetet. Og kategorien «Norsk utleie» er også opprettet, som er et bo- eller samborom i form av separate soverom i store leiligheter eller til og med etasjer i familiehus. Som du kan se, er den vanlige motivasjonen for de fleste av disse eiendommene å «tjene ekstra penger» og å dekke eiernes økende levekostnader.

Kontekst: Dette gir en avgjørende kontekst til diskusjonen om hvor leieprisene vil gå fra nå av. Siden blandingen for tiden er mer avhengig av utleiere, enkeltpersoner, vil leieveksten fortsatt hovedsakelig avhenge av inflasjonsnivået. Samtidig ser det ut til at etterspørselen i markedet er mer på rimeligere boliger, i bytte mot redusert komfort. Med andre ord – tsjekkerne ønsker ikke å betale en større del av inntekten sin til husleie, de vil foretrekke å bo i et mindre område, lenger fra sentrum eller de velger rolig den ovennevnte samlivsformen. I større byer vil det avhenge av når prisene motiverer flere institusjonelle utleiere og når integrerte utleienettverk, slik vi kjenner dem i utlandet, for eksempel begynner å dukke opp.

Hva blir det neste: Prisene i Praha vil sannsynligvis øke ytterligere til våren, innenfor rekkevidden av gjennomsnittlig prosentenhet. I Brno kan de stagnere et kvarter, så kommer de også opp igjen. Situasjonen vil trolig være annerledes i regionene – der, takket være fremveksten av «billigere utleiemuligheter», kan gjennomsnittet holde seg på årets nivå en stund.

Dykk dypere: European Housing Services-gruppen publiserer jevnlig informasjon om utleieboliger i sine kvartalsrapporter.

De støtter seksjonen Bolig og realiteter